Foro en el Congreso local sobre vivienda, calienta debate de reforma en materia inquilinaria



Ciudad de México.-En el Congreso capitalino comenzó a tomar forma el debate en torno a una polémica reforma al Código Civil en materia inquilinaria que promueven diversas organizaciones de la sociedad civil con el respaldo de diputadas de Morena.



Un foro legislativo denominado "Vivienda y arrendamiento en tiempos de Covid-19" que organizó la Comisión de Justicia del Congreso de la Ciudad fue el primer escenario de confrontación entre los legisladores que en su momento dictaminarán la propuesta, donde salieron a relucir argumentos políticos, sociales y hasta ideológicos.



Participante en ese foro virtual, la presidenta de la Comisión de Derechos Humanos de la Ciudad de México, Nashieli Ramírez, se encargó de poner en perspectiva parte del problema de la renta de vivienda y del incumplimiento de pagos durante la actual emergencia sanitaria, al destacar que en la capital del país existen alrededor de 700 mil viviendas en renta, lo cual representa un 25 por ciento del total de hogares en la capital del país.



Expuso que en esta etapa de pandemia, tres de cada 10 personas perdieron su empleo, lo cual genera un escenario de incertidumbre para garantizar derechos como el de la vivienda.



Por separado, el presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad, Rafael Guerra, llamó a voltear a los sectores importantes como el económico, para estar con ellos y entender que gracias a su contribución la economía avanza y por eso debemos entender ese equilibrio. Recordó que el poder judicial tiene instrumentos como la medicación en el Centro de Justicia Alternativa, en condiciones de imparcialidad y que ahora cuenta con una versión virtual, para salvaguardar la salud de las partes, tanto arrendadores como inquilinos.



En la inauguración del foro los diputados de los distintos partidos políticos refrendaron posturas que ya habían expresado sobre esta reforma, como Jorge Gaviño, diputado del PRD, quien acusó que la propuesta en materia inquilinaria no debe formar parte de la larga lista de iniciativas que se legisla al vapor y con argumentos poco sólidos como ya se ha hecho costumbre en el Congreso de la Ciudad. Como ejemplo mencionó que el turno del documento para su dictaminación en comisiones se dio de forma incorrecta a la Comisión de Derechos Humanos del Legislativo local.



Lamentó que el gobierno capitalino está ausente en políticas de arrendamiento, pues no promueve la vivienda en renta y no tiene fondos con ese propósito. En ese contexto, dijo que el principal garante de los derechos humanos es el Estado que en este caso es el gobierno de la Ciudad.



En su turno, el diputado del PAN Diego Garrido, acusó que lo poco que hasta ahora ha hecho el gobierno de Claudia Sheinbaum en materia de vivienda ha sido apoyar de manera focalizada a ciertos grupos a los que incluso les ha regalado departamentos. Lamentó que ahora esta propuesta pretenden trasladar el derecho humano a la vivienda como la obligación de un particular y no del Estado.



Destacó la existencia de muchas personas, como los adultos mayores, cuya economía depende de rentar parte de su patrimonio, pero con esta reforma estaría en riesgo. Calificó la propuesta como inconstitucional, al afectar el derecho a la propiedad privada con una visión confiscatoria. Además, expuso, viola el principio de irretroactividad de la ley, al pretender incidir en los actuales contratos de arrendamiento.



Acusó que se promueve la invasión de inmuebles y con ello se incita a la comisión de delitos, al favorecer escenarios donde no habrá contratos de por medio y sin un contrato una persona no podrá ser desalojada, Garrido fustigó que la propuesta refleja una carga ideológica de la extrema izquierda socialista, al pretenderse que los bienes se entreguen sin ningún argumento a otra persona. Así, consideró que esta iniciativa polariza a la sociedad y se trata de una estrategia electorera.



Consideró que esa reforma es innecesaria, pues el artículo 1796 bis del Código Civil ya contempla situaciones de impago ante escenarios de emergencia. Alegó también que en este momento nadie va a ser desalojado, pues ante las medidas de emergencia sanitaria no hay una autoridad que emita sentencias.



A su vez, la coordinadora de Morena, Martha Ávila, lamentó que la emergencia sanitaria afecta a la parte más endeble de la economía que es la población de escasos recursos. Por ello, consideró necesario legislar desde la perspectiva humana.



Manifestó así su respaldo a esta iniciativa de reforma al Código Civil que, enfatizó, en este momento se encuentra en una etapa de propuesta. Aseguró que en el trabajo legislativo por venir se garantizará el derecho a la propiedad privada.



Ricardo Ruiz, también de Morena, dijo que en esta discusión se debe reconocer un problema social muy complejo como el de la vivienda. Dirigiéndose a diputados de oposición, se dijo preocupado de visiones donde se muestra a todos los arrendadores como los buenos y a los arrendatarios como vándalos y salvajes.



El problema es más complejo que eso, expresó Ruiz, quien lamentó que se utilicen discursos del siglo pasado con posturas de quien defiende la sacrosanta propiedad privada, en contra de los comunistas que quieren apropiarse de las casas.



Pidió no llegar a esos extremos y sí enfocarse en un universo complejo, de personas que por la emergencia sanitaria dejaron de pagar la renta y de propietarias que sólo tienen ese patrimonio como forma de ingreso y han dejado de recibir la misma renta. Se pronunció por crear una mesa de colaboración interinstitucional para analizar este complejo tema.



Valentina Batres, legisladora de Morena que junto con Martha Ávila respalda la iniciativa de las organizaciones civiles, destacó que la propuesta presenta soluciones a una serie de problemas que vive un número importante de personas, bajo la premisa del buen entendimiento de las partes, sobre todo en un escenario de pandemia como el actual.



Aseguró que se respetan los derechos de los arrendadores, en la propuesta se exponen derechos y obligaciones recíprocas entre las partes, y la reforma no plantea una modificación completa o sustancial del marco normativo en la materia, sino sólo de cinco de un total de 45 artículos que regulan las rentas en la Ciudad.



Refirió que se consideran mecanismos voluntarios de solución alternativa como la mediación, para renegociar el contrato en casos de causa mayor; no se modifica el régimen de propiedad; no hay forma para que alguien le pueda quitar la propiedad a otro; no se prohíben desalojos legales cuando medie contrato por escrito; no se establece un régimen de renta congeladas; no se atenta contra la propiedad privada, no se propone que las rentas sean gratuitas y no se reconoce a invasores como sujetos de derecho.



Agregó que la ausencia del contrato escrito no motiva invasiones, pues las resoluciones del poder judicial no se basan en presunciones que no se puedan comprobar y dijo que hay formas de demostrar que se invadió un predio, como que los vecinos no lo reconocen o que el ocupante no pueda demostrar el pago de contribuciones y de rentas.

Panelistas a favor



Durante el foro, Carlos Escoffié, coordinador del centro de Derechos Humanos de la Facultad Libre de Derecho de Monterrey, e integrante del grupo redactor de la propuesta de reforma en materia de vivienda y arrendamiento, indicó que el objetivo de esta propuesta es garantizar el derecho humano a la vivienda.
“Ni la iniciativa, ni quienes la proponemos negamos el derecho del propietario de desalojar a quienes incumplan con los pagos o con los acuerdos de arrendamiento, pero existen abusos ante la falta de contratos de arrendamiento, por ello esta iniciativa busca prohibir la realización de desalojos a quienes no tengan un contrato por escrito, lo que buscamos es aplanar la curva de arrendamientos sin contratos y la falta de seguridad jurídica, buscamos acabar con un problema de ilegalidad”, aseguró.
Destacó que en la propuesta de reforma al Código Civil local se busca establecer un sistema integral de acompañamiento y atención –por parte de diversas instancias de gobierno- a las personas desalojadas, consideradas como grupos vulnerables.
En tanto, Lucino Rangel, abogado del Movimiento Urbano Popular y del grupo redactor del proyecto de reforma, aseguró que la iniciativa busca dar certeza jurídica al derecho a la vivienda ante la emergencia sanitaria. Detalló que lo que se busca con esta propuesta es dotar de certeza al acto de arrendamiento mediante el establecimiento de un periodo de dos meses para el desalojo de los inmuebles; la asistencia a grupos vulnerables; que las autoridades vigilen los procesos desalojo para evitar que se cometan arbitrariedades; que tengan asesoría jurídica y puedan acceder a refugios temporales para evitar una situación de calle.
Explicó: “Durante esta pandemia se han realizando desalojos arbitrarios, por ello llevamos a cabo mesas de trabajo interinstitucionales para dar a conocer las arbitrariedades que se están cometiendo. Las propuestas de reforma que emitimos no son anticonstitucionales, tienen la intención de buscar una equidad entre las partes involucradas, no privan de la propiedad al arrendador, únicamente buscan cumplir con la normatividad internacional establecida en la materia”, puntualizó.



Sergio González, representante de la Asociación Vecinal 06600, expuso que el abuso inmobiliario y la especulación del suelo urbano los condujo a presentar la propuesta de iniciativa que fue elaborada en conjunto con académicos, organizaciones civiles y la ciudadanía. Esta propuesta, subrayó, tiene como objetivo garantizar el derecho a la vivienda sin atentar contra la propiedad privada. Además, dijo, se busca atender la problemática que enfrentan todas aquellas personas que a causa de la pandemia perdieron sus empleos o han visto mermados sus ingresos; por ello sugirió crear un fondo de rentas que permita a los inquilinos saldar el pago de sus obligaciones con los arrendatarios.

Notarios en el ínter



Al emitir observaciones por parte del Colegio de Notarios local, Homero Díaz Rodríguez, Notario Público número 54, destacó la importancia de que no se confunda el derecho a la vivienda digna con el tema de arrendamientos, ya que éste es un contrato entre particulares. “El arrendamiento debe analizarse desde las dos partes involucradas, así como las condiciones socioeconómicas de esta relación contractual. El arrendamiento de vivienda no significa el cumplimiento del derecho humano a la vivienda”.



Homero Díaz señaló que lo que se propone por parte de los Notarios Públicos es que, en caso de arrendamientos vigentes o vencidos, en donde el inquilino a causa de la emergencia sanitaria, no pueda cumplir con el pago de la renta y se encuentre en un estado de vulnerabilidad por un desalojo que sería legal, éste siga una rutas de negociación a través del sistema de mediación que permita el cambio de las condiciones del contrato.



Planteó establecer un pago de incentivos fiscales por parte de la administración pública a favor de los arrendadores, la creación de un seguro de pago de primas, con el que se garantice el pago del alquiler, que el inquilino pudiera garantizar el pago de la renta con el saldo de su subcuenta de vivienda, que la Administración Pública genere un programa de apoyos económicos a los inquilinos, y que el Congreso autorice la asignación presupuestal para la creación del fondo de apoyo a los inquilinos.
“Consideramos que ya existen normas constitucionales, disposiciones jurídicas y leyes que regulan estas situaciones, las disposiciones legales ya rigen las reglas de los contratos. Por tanto se considera que lo que se debe hacer es el diseño de políticas públicas que permitan a la Administración Pública garantizar el derecho humano de acceso a una vivienda; y estas reformas podrían implicar normas injustas para una de las partes involucradas, y eso rompería el equilibrio de las normas establecidas. Nos parece justo evitar desalojos arbitrarios siempre y cuando se hagan mediante un equilibrio procesal”, concluyó.

Panelistas en contra



Miguel Ángel Beltrán Lara, presidente del Colegio de Profesores de Derecho Civil de la Facultad de Derecho de la UNAM, aseguró que no está en duda que el derecho a la vivienda es un derecho universal y por ello debe garantizarse, sin embargo, pidió no confundir la relación entre particulares con derechos sociales.
“Al hacer un análisis de la propuesta de reforma, las y los académicos de Derecho Civil de la UNAM consideramos que establecer un periodo de tres años para el arrendamiento de un inmueble contraviene con las disposiciones existentes. Y en materia de desalojos arbitrarios, estos ya se encuentran protegidos por la Constitución, además de que no se establece quiénes solventarán los gastos para el acompañamiento integral que se busca establecer a las personas que sean desalojadas”, indicó.
Señaló que esta iniciativa no coadyuva en resolver el problema de vivienda, al contrario, lo agrava. Consideró que aprobar esa iniciativa en sus términos fomentaría la ilegalidad.
Propuso medidas como facilitar las licencias de construcción para viviendas de interés social, que se otorguen créditos de vivienda, se emita un decreto con el que se den apoyos a las personas que rentan inmuebles de menos de 10 mil pesos, la condonación de impuestos por servicios de agua y predial a los arrendatarios, y que se haga uso de la herramienta de conciliación en caso de que exista algún conflicto en un contrato de arrendamiento.
Flavio Galván Rivera, profesor de la Facultad de Derecho de la UNAM, destacó la importancia de que se clarifique el problema que se pretende resolver, pues “si es el problema generado por la pandemia entonces serían medidas a corto plazo, pero si es la situación permanente de arrendamiento, esto conlleva un mayor análisis”, dijo.
Para el académico es indispensable que se tenga claridad en que contraponer el derecho a la vivienda con el derecho a la propiedad privada no se puede hacer, pues son derechos humanos independientes y ambos ya reconocidos y protegidos en la Constitución, así como en las declaraciones universales de derechos humanos. Pidió claridad sobre el tipo de arrendamiento que se busca regular, pues no se le puede dar el mismo tratamiento a un arrendamiento de zonas de alta plusvalía como Polanco, Coyoacán, Pedregal o Santa Fe; a zonas de viviendas de interés social. “Debemos expedir una normativa especial para vivienda de interés social. El problema es complejo y tenemos que sustanciarlo, debemos diferenciar los tipos de contratos, respetar las normas jurídicas ya establecidas, los derechos y deberes de ambas partes, no puede dejarse sin validez el principio de seguridad jurídica para ninguno de los involucrados”, argumentó.



María José Fernández, presidenta de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, señaló que los organismos empresariales que representa no se oponen a la revisión de las normas que regulan el arrendamiento. Pero consideró que la iniciativa de reformas al Código Civil no es precisamente una medida para enfrentar la contingencia que se vive, porque no puede aplicarse de manera retroactiva a los contratos de arrendamiento que fueron suscritos al amparo de las normas vigentes.



Por ello indicó que es necesario implementar soluciones de emergencia, y revisar los artículos 1796, 1796 Bis, y 1796 Ter, todos del Código Civil local, para fortalecer la figura de la mediación en materia de arrendamiento inmobiliario, y crear un organismo público de garantías inquilinarias.
Salvador Sacal Cababie, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios de la Ciudad de México, aseguró que las medidas propuestas son en favor de los arrendatarios (inquilinos) y en contra de los arrendadores. Agregó que la actual crisis económica que se vive en la capital, a raíz de la pandemia, no es privativa del país, “ha ocasionado atrasos en alquileres e hipotecas, pero en ningún momento han representado amenaza alguna de desalojo, por lo que las medidas inmediatas que se pretenden tomar para garantizar el derecho a la vivienda son excesivas e ilegales, porque los tres conceptos en los que se basa la propuesta tienen carácter de garantías irrenunciables, pero tienen un límite en cuanto a su interpretación y aplicación”.